ドバイで不動産を購入・運用する際に目にする「RERA」という言葉。RERA（不動産規制庁）は、ドバイ土地局（DLD）の傘下で不動産市場を規制・監督する政府機関です。不動産会社や担当者の登録、建設中の物件の購入代金を管理するエスクロー口座など、取引の信頼性を支える制度に関わっています。

海外での不動産投資では、「この会社に仲介を依頼してよいか」「完成前に支払う代金はどう管理されるのか」「貸し出した後に家賃を上げられるのか」といった疑問が生まれます。この記事では、RERAの役割から購入・賃貸に関する保護制度、登録情報の調べ方、トラブル時の相談先まで、日本人投資家が知っておきたい内容を順に解説します。

RERAとは？ドバイ不動産規制庁の基本

RERA（Real Estate Regulatory Agency）は、ドバイの不動産市場を規制・監督する政府機関です。2007年に設立され、ドバイ土地局（DLD：Dubai Land Department）の傘下で運営されています。

不動産取引には、物件を開発するデベロッパー、仲介する会社や担当者、購入者、貸主・借主など、多くの関係者が関わります。RERAは、こうした事業者の活動や資金管理にルールを設け、その運用を監督します。購入者自身が会社や物件の情報を調べられる公的な仕組みも、取引を進めるうえで役立ちます。

DLD（ドバイ土地局）との関係

DLDは不動産の登記や所有権移転などを担い、RERAはその傘下で市場の規制を担当します。RERAがDLDに属することや、エスクロー口座の監督、事業活動への許可・監督などの権限は、ドバイ法2019年第4号に定められています。

物件の名義を登録する手続きと、仲介会社の登録や購入代金の管理を確かめる作業では、見るべき情報が異なります。また、賃貸紛争の調停や裁判は、後述するRDC（賃貸紛争解決センター）が扱います。窓口の役割を知っておくと、必要な情報や相談先を見つけやすくなります。

RERAの主な役割と権限

RERAの管轄範囲は多岐にわたります。投資家に関わる主な制度を、物件の開発から購入後の運用までの流れに沿って見ていきましょう。

デベロッパーとプロジェクトの登録管理

ドバイで不動産開発を行うデベロッパーには登録が必要です。オフプラン物件を販売する際には、会社の登録に加え、プロジェクト自体の登録やエスクロー口座の開設も求められます。会社の名前を知っていても、検討中のプロジェクトが販売に必要な手続きを終えているかは別に確かめる必要があります。

不動産エージェント・ブローカーのライセンス

不動産仲介では、会社と個人の登録を区別します。仲介会社にはORN、担当者にはBRNという登録番号があり、DLDの名簿や契約書で確認できます。担当者の名前だけでなく、所属する会社も合わせて把握することが、取引相手を確かめる基本です。

エスクロー口座の監督

オフプラン物件では、購入者が支払う代金をプロジェクト専用の口座で管理します。入金されたお金をデベロッパーが自由に使うのではなく、口座管理者による管理と所定の手続きを通じて支出する仕組みです。工事の進捗に応じた資金管理が、購入者保護の柱になっています。

賃貸市場の規制

賃貸運用では、Ejariによる契約登録と、契約更新時の家賃増額ルールが関わります。借主を保護すると同時に、貸主が賃料や契約条件を決める際の基準にもなります。物件を購入して貸し出す場合は、購入時の手続きと併せて理解しておきたい制度です。

規制違反への対応と紛争解決

RERAは不動産事業者に関する苦情や規制違反に対応します。一方、家賃の支払いや契約更新などを巡る貸主・借主間の争いには、RDCの手続きがあります。事業者への行政上の苦情と、契約に基づく返金・損害賠償などの請求は、目的と手続きが異なります。

エスクロー口座制度：投資家の資金を守る仕組み

オフプラン物件は、完成前から代金を支払う点が完成済み物件と異なります。引き渡しまでの間、支払ったお金をどのように管理するか。そのための制度が、エスクロー口座です。

エスクロー口座の仕組み

ドバイ法2007年第8号（エスクロー口座法）に基づき、オフプラン販売を行うデベロッパーは、プロジェクトごとの専用口座を開設します。購入者から受け取る代金や、プロジェクトの開発資金をこの口座に入金し、他の事業の資金と分けて管理します。

口座からの払い出しは、デベロッパーと口座管理者の契約や所定の承認手続きに従って行われます。DLDのFAQでも、資金を払い出すために必要な工事の到達段階を、両者の契約に定めると説明されています。

払い出しの条件を「工事が20％進めばよい」と一律に考えることはできません。DLDの払い出し開始手続きでは、銀行保証、デベロッパーの拠出金、融資など、資金の条件によって扱いが分かれています。契約前には、口座の存在だけでなく、支払先がそのプロジェクトの口座であることまで確かめましょう。

完成後に留保される5％の資金

同法第14条では、デベロッパーが完成証明書を取得した後、口座管理者がエスクロー口座の総額の5％を留保すると定めています。資金がデベロッパーに払い出されるのは、住戸が購入者名義で登録されてから1年後です。「物件価格の5％」「完成から必ず1年間」と読み替えないよう、対象と期間を区別する必要があります。

エスクロー制度は資金の管理と購入者の権利保護を目的とするもので、物件の値上がりや予定どおりの完成を保証するものではありません。代金の支払先に加え、契約上の完成予定日、引き渡しが遅れた場合の扱い、デベロッパーの実績も確認して判断することが大切です。

不動産エージェントのライセンスとBRN確認方法

ドバイで不動産取引を行う際、担当者がどの会社に所属し、どの登録に基づいて仲介するのかを確かめましょう。日本語で相談できることに加え、契約の相手方と担当者の登録情報を把握しておくと、取引を進める際の判断材料になります。

会社のORNと担当者のBRNの違い

ORNは仲介会社、BRNは個人のブローカーを識別する番号です。DLDが公開する買主と仲介業者の契約書（Contract B）でも、会社のORNと担当者のBRNは別々の欄に記載する形式になっています。

なお、会社の営業ライセンス番号や、不動産広告の許可番号もあります。書類に番号が載っていても、それがORNなのかBRNなのか、広告の許可番号なのかで意味が変わります。番号だけを受け取るのではなく、名称と対象も一緒に確認してください。

BRN・ORNの確認方法

まず担当者に、会社の正式な英語名とORN、本人の英語氏名とBRNを教えてもらいます。そのうえで、DLDの名簿に掲載されている情報と比較します。

1. 仲介会社を調べる：DLDの仲介会社一覧で会社名を検索します。表記の似た会社もあるため、正式名称や所在地を確かめます。
2. 担当者を調べる：DLDのブローカー一覧で氏名を検索し、登録番号や所属会社を確認します。見つからない場合は、英語表記と最新のブローカーカードを担当者に確認します。
3. 契約書と見比べる：名簿で調べた会社名・担当者名・番号が、契約書に記載されている内容と一致するかを確かめます。

DLDの公式アプリ「Dubai REST」も利用できます。DLDが公開するブローカー検索の操作ガイドでは、サービス一覧から「Licensed Real Estate Brokers」を選ぶ方法が案内されています。アプリはiOS・Android向けに提供されています。

DLDのライセンス・許可確認画面は、取引種別や取引番号を入力する形式です。ORNやBRNを調べたい場合は、上記の会社・ブローカー名簿から探すと分かりやすいでしょう。

アブダビの登録は、ドバイのDLDとは管轄が異なります。アブダビの担当者の登録は、ADREC（アブダビ不動産センター）のDARIで調べます。また、Property Finderは民間の物件ポータルです。プロフィールや掲載物件は担当者を知る材料になりますが、公的な登録情報と併せて確認してください。

DRIの担当者については、メンバー紹介に経歴や確認できた登録先へのリンクを掲載しています。担当者の対応範囲や説明の分かりやすさなど、エージェント選びのポイントも併せてご覧ください。

テナント保護とスマートレンタルインデックス

ドバイの賃貸市場には、契約を登録する制度と、契約更新時の家賃増額を制限するルールがあります。自分で住む場合だけでなく、購入した物件を貸し出す投資家にとっても、運用計画に関わる制度です。

Ejari（エジャリ）登録制度

Ejariは、賃貸契約を公的に登録する仕組みです。賃貸関係法の改正法（2008年第33号）第4条では、同法が適用される賃貸契約とその変更をRERAに登録することが定められています。

契約書を交わした後は、Ejariに登録された貸主・借主、物件、契約期間、賃料が契約内容と合っているか確認しましょう。管理会社に手続きを任せる場合も、登録済みの書類を受け取り、更新時には新しい契約内容が反映されていることを確かめておくと、その後の管理に役立ちます。

家賃値上げ規制（レンタルインデックス）

契約更新時に増額できる家賃の上限は、現在の賃料が同種の物件の平均賃料からどれほど低いかによって変わります。2013年第43号令第1条の区分は、次のとおりです。

例えば、同種の物件の平均賃料が年10万AED、現在の家賃が年9万AEDなら、平均より10％低い水準です。この表では増額なしの区分に入ります。周辺の募集家賃が上がっていても、その金額まで一度に増額できるとは限りません。実際の更新では、対象物件についてDLDの指数で調べた結果を使います。

増額幅に加えて、条件変更の通知時期も大切です。前述の改正法第14条では、当事者間に別段の合意がない限り、契約条件を変更したい側は満了日の少なくとも90日前に相手へ通知することとされています。賃貸収益を見込む際には、上限と通知条件の両方を踏まえましょう。

スマートレンタルインデックスの特徴

DLDが2025年1月に発表したスマートレンタルインデックスは、建物の立地だけでなく、構造や仕上げ、維持管理、設備・サービスなども評価に取り入れています。AIと建物の分類を活用し、物件の特徴を賃料評価に反映する仕組みです。

同じ地域でも、建物の状態や管理の水準によって評価は変わります。所有する物件の家賃を考える際には、近隣の広告だけで判断せず、対象の建物について最新の指数を調べることが大切です。過去に調べた結果をそのまま使わず、契約更新の都度確認しましょう。

オフプラン物件の規制とプロジェクト登録

オフプラン物件は完成前に購入するため、現物を見て判断できる範囲が限られます。販売資料や完成予想図に加え、プロジェクトの登録、工事の進捗、資金の管理方法を確認することが重要です。

プロジェクト登録の義務

DLDのプロジェクト登録サービスでは、オフプラン販売のためのプロジェクト登録とエスクロー口座の開設手続きが案内されています。登録には、土地の権利や開発会社の登録、建築計画などに関する条件があります。

• 土地の所有権を示す書類
• Trakheesiシステムでのデベロッパー登録
• 承認された計画図面や建設許可
• 開発会社と土地所有者が異なる場合の開発契約
• 工事の進捗、銀行保証、現金拠出などによる所定の保証
• プロジェクト専用のエスクロー口座

購入を検討する際は、担当者からプロジェクト名や番号を受け取り、DLDのプロジェクト進捗照会で調べます。広告に記載された名称と登録名が異なる場合は、その関係を説明してもらいましょう。登録されていることと、工事が計画どおり進んでいることは、それぞれ確認が必要です。

広告規制とQRコードの見方

不動産広告には、許可情報を確認するためのQRコードがあります。DLDのMadmounは、このコードから広告に関する会社や物件などの情報を確認できるサービスです。

RERAは2025年3月の開発事業者向け通知で、登録や口座開設などの手続きを終える前の販売促進を禁じ、広告にプロジェクトの許可に結びつくQRコードを付けるよう改めて求めています。コードの有無だけでなく、読み取り先の情報が検討中の物件と合っているかまで確認してください。

こうした制度上の確認と併せて、過去の引き渡し実績や完成後の管理状況など、デベロッパーの選び方も押さえておきましょう。

紛争解決の手続き

不動産取引で問題が起きたときは、まず契約書、支払記録、通知、相手とのやり取りを整理します。そのうえで、賃貸契約の問題なのか、売買契約や事業者の違反に関する問題なのかによって、相談先を選びます。

賃貸紛争解決センター（RDC）

RDC（Rental Disputes Center）は、賃貸紛争を扱う専門機関です。家賃、契約更新、退去などを巡る貸主と借主の争いについて、和解のための申立てや、第一審への提訴の手続きがあります。

1. 書類を準備する：最新のEjari契約、本人確認書類、銀行口座情報、主張を裏づける支払記録や通知などをそろえます。必要書類は請求内容によって変わり、アラビア語または正式なアラビア語訳での提出が必要です。
2. 申立て・調停を行う：RDCのサイトなどで必要情報と書類を提出し、審査後に手数料を支払います。和解の手続きでは、遠隔での調停に出席し、合意した内容を書面にします。
3. 必要に応じて審理を受ける：和解で解決しない場合などには、第一審の手続きで審理を受けます。オンラインでの書類提出や審理への出席、判決の受領が案内されています。

RDCの案内にある「登録に要する期間」と、紛争全体が解決するまでの期間は別です。相手への通知や争点、提出書類によって進み方が変わるため、必要な手続きと日程を確認しながら対応しましょう。

売買に関する紛争

引き渡しの遅延、契約解除、返金などの売買上の問題は、賃貸紛争とは扱いが異なります。DLD・RERAへの苦情の対象になるかを確認するとともに、返金や補償を求める場合は、売買契約の紛争解決条項と請求内容に合った手続きを検討します。DLDのFAQには、開発プロジェクトや売買に関する相談内容別の案内があります。

担当者との口頭のやり取りだけで進めず、約束した内容や支払いの記録を残しておくと、問題の経緯を説明しやすくなります。契約上の請求を進める際には、UAEの不動産取引に詳しい法律専門家への相談も検討してください。

違反と罰則制度

不動産の規制違反には、違反した行為と根拠法令に応じた処分があります。例えば、エスクロー口座法であるドバイ法2007年第8号第16条は、次のような行為を罰則の対象にしています。

同条は、これらの行為に拘禁刑、10万AED以上の罰金、またはその両方を定めています。また、第17条には、一定の違反やライセンス取消しなどの場合に、デベロッパーを登録簿から抹消する規定があります。

広告違反への行政処分と、資金の不正流用などに対する刑事罰では根拠と扱いが異なります。個別の処分事例の金額を、あらゆる違反に共通する罰金額として理解しないことが大切です。購入者にとっては、罰則の重さだけに安心せず、契約前に登録情報と支払先を確認することが、問題を避けるための基本になります。

日本人投資家がRERAで確認すべき5つのポイント

ドバイで不動産を購入する際や、購入後に貸し出す際には、次の5つを押さえておきましょう。

1. 担当者のBRNと会社のORNを確かめる

会社の正式名称、担当者の英語氏名、ORN・BRNを受け取り、DLDの名簿で調べます。契約書に記載される会社・担当者と一致することまで確認しましょう。所属先が変わっている場合は、最新の登録情報を説明してもらいます。

2. オフプラン物件の登録と工事の進捗を調べる

プロジェクト名や番号を使い、DLDの進捗照会で対象物件を探します。広告のQRコードも読み取り、物件や会社の情報を確かめます。建設の進捗と契約上の引き渡し予定に差があれば、その理由を担当者や開発会社に確認しましょう。

3. 送金前にエスクロー口座の情報を確認する

請求書に書かれた受取人、銀行、口座番号が、対象プロジェクトの正式なエスクロー口座と合っているかを確かめます。別の口座への送金を求められた場合は、支払う前に開発会社やDLDに確認してください。銀行の送金記録と領収書も保管しておきましょう。

4. 賃貸運用時はEjariと更新条件を確認する

賃貸契約を登録し、管理会社から登録済みの書類を受け取ります。更新前には最新の賃料指数と通知期限を確認し、家賃の変更が可能かを検討します。購入時に見込んだ利回りと、実際の契約で受け取れる家賃を分けて考えることが大切です。

5. トラブルの内容に合った窓口を使う

賃貸契約を巡る問題はRDC、事業者の登録や規制違反に関する相談はDLD・RERAが主な確認先です。売買代金の返金などを求める場合は、契約内容に沿った請求手続きを調べます。契約書と支払い・交渉の記録をまとめておくと、相談を具体的に進められます。

RERA関連手続きのデジタル化

DLDでは、登録情報の検索から賃貸契約の手続きまで、オンラインで利用できるサービスが整備されています。日本から物件を検討する場合も、仲介会社の説明と公的な情報を見比べやすくなっています。

• Dubai REST：ブローカーの検索に加え、賃貸契約の登録・更新・解約などの手続きが案内されています。
• スマートレンタルインデックス：建物の特徴や管理水準を踏まえて、契約更新時の賃料を判断する材料を得られます。
• Madmoun：広告のQRコードから、許可に結びつく物件や会社の情報を調べられます。
• プロジェクト進捗照会：検討中・購入済みのオフプラン物件について、DLDが公開する進捗情報を確認できます。

こうしたサービスは、購入時だけでなく、工事の進捗を追うときや賃貸契約を更新するときにも役立ちます。物件名、プロジェクト番号、契約書などを手元に整理しておくと、必要な情報を探しやすくなります。

まとめ：RERAはドバイ不動産の信頼性を支える基盤

RERAは、事業者の登録やエスクロー口座の監督などを通じて、ドバイの不動産市場を支えています。購入者が資金管理の仕組みを理解し、担当者や物件の情報を自分でも確かめることで、契約前に判断できることが増えます。

購入前には会社・担当者の登録とプロジェクトの状況、送金前には支払先、賃貸運用ではEjariと更新条件を確認しましょう。制度の内容を、実際の契約や支払いの場面に結びつけて理解することが大切です。

購入から運用までの流れは、ドバイ不動産投資の全体像で解説しています。DRIへのご相談については、ドバイ不動産購入・運用サービスをご覧ください。

本記事は、DRIがドバイの不動産制度を日本語で解説するものです。各制度の根拠と照会先は本文中のリンクからご覧いただけます。情報確認日：2026年9月5日。